法甲

8年前的坑还没爬出买这类地段要特别当心

2020-01-25 00:53:55来源:励志吧0次阅读

  8年前的坑还没爬出,买这类地段要特别当心

  宁波楼市有个笑话,说为什么东部新城的房子那末贵呢?由于遭到了小港的辐射。的确,这一轮牛市缔造了“小港神话”,要问楼市哪家强,中国宁波看小港。

  小港已不是一个新鲜话题了。老司机昨天突然想到,这一轮大张旗鼓的牛市延续了3年,但宁波城市并未大规模的“开疆拓土”,可以说是一轮向内生长的牛市。本轮热点如东部新城、鄞州公园、姚江新区、庄市等,都是在2010年那一轮牛市的版图以内。那一轮牛市西到集士港、南到姜 山、北到慈城骆驼,奠定了本日宁波城市的框架。

  唯有东面,本轮牛市取得了突破,那就是小港。

  老司机曾写过一篇《》,对于这个板块就不再赘述了,今天老司机要说的其实是另一个话题:城市边缘面临的挑战。

  1、▏边沿板块正在逐一熄火

  前两天庄市的御湖半岛又光盘了,而且单价还涨了几百块,老司机的后台也有不少友问我庄市还会不会涨,要不要买。说实话我认为庄市目前是涨不大动了,由于地价已涨不动了,前面几个月庄市拍的地大家可以去翻一下,地价表明了开发商对庄市房价的一个预判。

  但市场是复杂的,比如供求,庄市板块目前可售的楼盘的确不多,托牛市之福,大部分楼盘早就清盘了。原来那些没抢到的客户,自然不敢放弃现在的机会,心态是相互影响的,而有时候心态乃至比事实更重要。

  但新楼盘卖完也就意味着二手房源的增多,如果这个区域存在一定比例的投资客,终究二手房的供应会上来的。所以,在庄市可能买不到价格适合的新楼盘,但也许能买到价格适合的二手房。

  需要的是时间。

  除了庄市,宁波现在几近找不到光盘的板块了。前面说的红小港,光盘已成为了过去时。老司机听说小港最近有楼盘在降价,是不是真的?

  另外几个光盘区如江北的洪塘、海曙城西,最近新推的楼盘销售率也都不算高,在改良型楼盘熄火之后,刚需型楼盘也逐步走入常态。

  光盘的历史又将告一段落。

  二、▏边沿板块可能会被晾几年

  前面说到本轮牛市并未扩大城市版图,我们来看看2010那轮牛市开辟的那些边沿板块,如慈城、高桥、集士港、姜 山、横溪、春晓等,到现在快10年过去了,仍未融入主城区,板块内的配套如学校、公交、商务等仍是短板,生活便利性仍然是问题。

  10年过去,镇上的楼盘依然享受着镇上的配套。

  唯一例外的是骆驼——这得益于镇海城市重心的迁移,骆驼由一个独立的镇建设成为镇海新的中心城区,配套自然也就跟了上来。这就好比东部新城的邱隘,完全不能用一个镇的眼光来看待。

  那末五乡呢,到底该看作城还是镇?

  骆驼以后下一个例外是哪里?可能是洪塘。江北区的重心无疑会迁移到姚江新城去,庄桥机场搬迁无望,连3号线2期都改成5号线的支线了,江北真的没有空间了。

  除非江北城建安于现状,只零零碎碎的拆迁、小豆腐干一样的建设。

  海曙呢?看上去海曙一直举棋未定,高桥、集士港、古林各自为战,不知道哪个是主攻。如果海曙肯定了新的中心,这个新中心的配置无疑比现在的这些镇要高很多,就像鄞州在首南一带的建设一样。

  还有一个可能是东钱湖,隔壁老王建议说要把湖和城融起来,但有些领导貌似其实不同意,这事看来悬。如果融城对东钱湖、云龙就是利好,如果不融那还是各搞各的吧,反正也弄了这么多年了。

  3、▏调整将至边缘板块有压力

  不但仅是光盘逐步绝迹,边缘板块也将承受调整的压力。如果政策不放松,调整首先会从边缘地段开始,价格的调整倒还是其次,有价无市才是边缘板块最大的难题。

  没人说你价格高,但也没人买。

  前不久老司机翻到一张截图,云鹭湾2011年首批开盘时的均价是16000元/平。如果把8年的利息算上,估计要卖22000元/平才不会亏。这轮牛市差不多到顶了,云鹭湾22000元现在能顺利卖掉吗?

  如果不能就只能等下轮牛市了。

  2010年那波牛市主要套住两类人,一类是买豪宅的,另外一类就是买边沿板块的高价盘的。不知道2018年这波牛市会套住什么样的人,边缘板块的楼盘会再次中招吗?

  等着买二手房吧。

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